Financieel overzicht
Het totaal financieel overzicht van alle grondexploitaties, reserves en voorzieningen staat beschreven in de Meerjaren Prognose Grondzaken 2024-1 .
Het saldo van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten is de boekwaarde. Samen met de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten geeft dat het verwacht resultaat. Wanneer het verwacht resultaat een verlies is, moet een verliesvoorziening worden getroffen. Deze verliesvoorziening en andere kosten worden betaald uit de Reserve GZ Exploitatieresultaten.
Boekwaarde
Een grote kostenpost (en een groot risico) binnen de grondexploitaties zijn de kapitaallasten die betaald moeten worden over de boekwaarde. Door de boekwaarde af te bouwen zijn wij minder kwetsbaar wanneer de rente stijgt of de woningmarkt onverhoopt verslechterd. Ook zijn we flexibeler in het aanpassen van de programmering, waardoor we vraaggericht kunnen blijven bouwen, ook bij een veranderende vraag vanuit de markt of ons bestuur.
31-12-2022 | Investering | Inkomsten | 31-12-2023 | |
Leesten-Oost | -959.000 | 973.000 | -14.000 | 0 |
Noorderhaven | -2.506.000 | 987.000 | -196.000 | -1.715.000 |
Noorderhaven veld 18 | 523.000 | 523.000 | ||
Helbergen | 497.000 | 2.198.000 | -5.747.000 | -3.052.000 |
Fort de Pol | 1.322.000 | 26.000 | 1.348.000 | |
Achtermars | 1.662.000 | 49.000 | -416.000 | 1.295.000 |
Vitens terrein | -172.000 | 174.000 | -3.000 | 0 |
Totaal | -156.000 | 4.931.000 | -6.375.000 | -1.600.000 |
Leesten-Oost is afgerond. Alle gronden zijn verkocht, de woningen opgeleverd en het woonrijpmaken is bijna gereed. Voor de kosten die nog betaald moeten worden is geld gestort in de Reserve afgewikkelde exploitaties. Het Vitens terrein is afgesloten. Er zijn geen plannen de bestemming te wijzigen, waardoor de gronden niet kunnen worden uitgegeven.
Verwacht resultaat
Het verwacht resultaat wordt op twee manieren gewaardeerd. De eindwaarde is het bedrag in euro’s in het jaar dat een grondexploitatie wordt afgesloten. De Netto Contante Waarde (NCW) is dat bedrag in euro's van nu.
Netto Contante Waarde | Eindwaarde | |
Noorderhaven | 3.916.000 | 4.156.000 |
Noorderhaven veld 18 | -165.000 | -178.000 |
Helbergen | -2.192.000 | -2.372.000 |
Fort de Pol | 776.000 | 824.000 |
Achtermars | 291.000 | 309.000 |
Totaal | 2.627.000 | 2.738.000 |
Een negatief bedrag betekent dat er winst wordt verwacht.
Het resultaat van Helbergen is verslechterd (€ 1,2 mln) omdat er tussentijds winst is genomen (€ 1,2 mln). Het resultaat van Fort de Pol is verslechterd (€ 0,4 mln) omdat de gronden uitgegeven gaan worden ten behoeve van een zonnepark.
Voorzieningen
Wanneer een grondexploitatie een (verwacht) verlies heeft, moet per direct een verliesvoorziening worden getroffen ter hoogte van dat verlies.
31-12-2022 | Bij | Af | 31-12-2023 | |
Noorderhaven | 3.696.000 | 460.000 | 4.156.000 | |
Fort de Pol | 768.000 | 56.000 | 824.000 | |
Achtermars | 317.000 | 8.000 | 309.000 | |
Totaal | 4.781.000 | 516.000 | 8.000 | 5.289.000 |
Per 1 januari 2023 is de verliesvoorziening gewaardeerd op eindwaarde in plaats van contante waarde, dit is prospectief verwerkt in de jaarrekening. De waardering van verliesvoorzieningen is daarmee gelijk aan die van de winstgevende grondexploitaties. Op 4 april 2024 heeft de raad hiertoe besloten bij het vaststellen van de financiële verordening 2024 die met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2023 geldig is.
Reserves
De Reserve GZ exploitatieresultaten is de algemene reserve van grondzaken. Hier worden de risico's mee gedekt. Alle resultaten van de grondexploitaties worden hiermee verrekend. Wanneer er meer geld in de reserve zit dan nodig is, wordt 20% daarvan afgedragen aan de Algemene Reserve van de gemeente. Er is besloten (financiële verordening) om het op 20 % te zetten omdat de resultaten van grondexploitaties aan grote veranderingen onderhevig zijn. Daarnaast is het geld nodig om onze bijdrage aan de gemeentelijke doelstellingen te kunnen blijven leveren.
31-12-2022 | Bij | Af | 31-12-2023 | |
Reserve GZ exploitatieresultaten | 4.326.000 | 1.321.000 | 521.000 | 5.125.000 |
Reserve afgesloten complexen | 845.000 | 300.000 | 21.000 | 1.124.000 |
Reserve Strategische aankopen | 996.000 | 35.000 | 31.000 | 1.000.000 |
Reserve bovenwijkse voorzieningen | 356.000 | 64.000 | 0 | 420.000 |
Totaal | 6.524.000 | 1.720.000 | 574.000 | 7.670.000 |
De Reserve GZ exploitatieresultaten is met name toegenomen door de winstneming op Helbergen, en afgenomen door het ophogen van de verliesvoorziening Noorderhaven.
De Reserve afgesloten complexen is toegenomen door het afsluiten van de grondexploitatie Leesten-Oost. De resterende kosten worden uit deze reserve betaald.
De Reserve bovenwijkse voorzieningen is toegenomen door afdrachten vanuit grondverkopen Revelhorst.
Risico's
Risico's bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen binnen de lopende grondexploitaties op te kunnen vangen, wordt de Reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. Daarnaast zijn er risico's met betrekking tot de verstrekte voorbereidingskredieten voor Leesten-Schouwbroek, De Hoven Noord en De Kleine Linie. Conform raadsbesluit moet deze reserve voldoende zijn om de risico's die zich de komende vijf jaar voor kunnen doen te dekken. In de loop van 2024 zullen de grondexploitaties geopend worden voor Leesten-Schouwbroek, De Hoven Noord en De Kleine Linie. Dan worden ook de risico's van die projecten meegenomen in de berekening van de minimale omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten. Op dit moment is de omvang van de reserve voldoende om de risico's van de grondexploitaties (€ 0,8 mln) en de voorbereidingskredieten te dekken. Rekening houdend met de toekomstige winstneming Helbergen wordt in 2025 € 628.000 afgedragen aan de Algemene reserve van de gemeente.